О покупке собственного жилья рано или поздно задумывается каждый человек. Но денег на то, чтобы сразу оплатить такую покупку, хватает далеко не всем. И в этом случае может помочь ипотечный кредит. Выбирая банк для оформления кредита, люди в первую очередь обращают внимание на процентную ставку. И часто недостаточная информированность вместе с рекламными «от 10%» создает ненужную иллюзию о том, что все желающие могут получить ипотеку по 10% ставке или наоборот, вызывает недоверие к финансовым учреждениям и удерживает от обращения за кредитом.

Когда оптимизм неуместен

Банк утверждает процентную ставку по кредиту уже после рассмотрения всех необходимых документов, изучения кредитной истории и т.д. Для каждого клиента процентная ставка определяется в индивидуальном порядке. На процентную ставку влияет размер доходов заемщика, качество залогового имущества, срок кредита, размер первоначального взноса, график погашения и т.д. Всё это может увеличить стандартную ставку на 2-3%.  Кредит по минимальной ставке банки обычно предоставляют своим клиентам, у которых в банке есть счета, клиентам с высокими доходами, безупречной кредитной историей. Также низкие ставки действует в рамках определённых программ финансирования. Иногда улучшенные условия кредитования банки предлагают работникам определённых отраслей, сотрудникам компаний, с которыми ведут зарплатный проект. Не исключено, что банк, через который вы получаете зарплату, готов предоставить вам кредит по ставке на 1% ниже стандартной процентной ставки. В одном и том же банке номинальная ставка по ипотечному кредиту может составлять 7%, а может 24%. Поэтому, в первую очередь, надо поинтересоваться, нет ли на рынке специальных предложений или льготных программ, условиям которых вы соответствуете.  Но имейте в виду, что ставка по кредиту это ещё не все расходы, которые вам предстоят. Ипотечный кредит предполагает множество дополнительных расходов.

И снова о ставках

Очень важно помнить, что процентная ставка, указанная в кредитном договоре, это номинальная ставка, по которой рассчитываются проценты по кредитам. А сколько в действительности будет стоить кредит вместе со всеми обязательными платежами, показывает фактическая ставка. И она может отличаться от номинальной на 1- 4%. Как правило, низкая номинальная ставка компенсируется высокими комиссионными за услуги банка и наоборот, отсутствие платы за рассмотрение заявки, за обслуживание кредита обычно сопровождается высокой номинальной процентной ставкой. При стоимости жилья 20 млн. драмов, 30-процентном первоначальном взносе, сроке кредита в 10 лет номинальная ставка по ипотечному кредиту в одном из армянских банков составляет 14%, а фактическая — более 17%. В другом банке номинальная ставка -15%, фактическая — 16,7%. Иногда сочетаются  высокая номинальная ставка и не менее высокие комиссионные. И номинальные 24% превращаются в фактические 27,5%.

Ставки, которые плавают

Процентные ставки, которые мы обычно упоминаем, являются фиксированными процентными ставками, то есть в течение всего срока кредитования платежи рассчитываются по одной и той же ставке. По долгосрочным  ипотечным кредитам банки иногда предлагают и плавающие процентные ставки. Что это такое? Плавающая процентная ставка – это система начисления процентов, привязанная к какой- либо рыночной ставке, чаще всего ставке LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), если речь идёт о валютных кредитах и доходности государственных казначейских облигаций, если речь идёт о драмовых кредитах. Плавающая процентная ставка состоит из двух частей – фиксированного процента и «плавающего» индекса. Если индекс растёт, то растёт и ставка, и платить заемщику приходится больше. Если индекс снижается, то, соответственно снижается ставка и заемщик платит меньше.  При стабильной экономической ситуации плавающая ставка выгодна для заемщика, но в кризисные периоды она несёт дополнительные риски.

За что платим?

В каждом банке свой перечень обязательных платежей, и размер этих платежей отличается в разы. Например, плата за рассмотрение заявки на ипотеку в разных банках может стоить от 1 тыс. до 70 тыс. драмов,  за обслуживание кредита – 60-180 тыс. драмов ежегодно. Некоторые банки берут комиссионные за обналичивание, а это ещё 20-50 тыс. драмов. Дополнительные расходы по ипотечному кредиту включают в себя плату за оценку недвижимости, нотариальные и кадастровые выплаты. Почти все банки требуют застраховать залоговое имущество, некоторые банки требуют страхования заемщика, а иногда и созаемщика, от несчастных случаев. Причём, речь идёт о страховании на весь срок действия договора, то есть не о единовременном платеже, а о ежегодном. Это значит, что за страхование имущества в том примере, о котором говорилось выше, за 10 лет придется заплатить в среднем 300 тыс. драмов, за страхование от несчастных случаев ещё столько же. Таким образом, только страхование может повысить фактическую ставку на 0,5%. В разных банках обязательные платежи по ипотечному кредиту могут составлять и 500 тыс. драмов и 1 млн. драмов.

Как платим?

Помимо процентной ставки на стоимость ипотечного кредита влияет и способ его погашения. Мы уже объясняли разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами. Но повторим ещё раз. Аннуитет погашения предполагает ежемесячные выплаты равными суммами на протяжении всего срока кредитования. Дифференцированный платеж представляет собой неравные суммы погашения, которые уменьшаются в течение срока кредитования. В этом случае основная нагрузка по выплатам приходится на начальный этап погашения. При одинаковых условиях кредита (процентная ставка, срок, сумма) общая переплата по кредиту в случае аннуитетных платежей будет гораздо выше.

Аннуитетный график удобнее, поскольку заемщик знает, что должен выплачивать ежемесячно фиксированную сумму по кредиту, и это позволяет легко планировать свои ежемесячные расходы. Есть ещё один плюс аннуитета — не каждый заемщик может рассчитывать на кредит с дифференцированной схемой погашения, поскольку не всегда доходы позволяют выплачивать крупные суммы даже в начале срока. И в этом случае аннуитет, конечно, выход. Но если ваши доходы позволяют вынести значительную кредитную нагрузку, и вы уверены в своих возможностях на ближайший год-два, то, безусловно, нужно делать выбор в пользу дифференцированных платежей. Есть и подводные камни. Иногда банки повышают процентную ставку по кредиту, если заемщик выбирает дифференцированный график погашения. Поэтому нужно быть внимательнее и посчитать, какую сумму вы по итогам заплатите банку и после этого выбрать выгодный вам график погашения.

Как же во всём разобраться?

На сайтах многих финансовых организаций есть кредитный калькулятор, который посчитает и фактическую ставку по кредиту, и сумму ежемесячных платежей. Также советуем зайти на сайт abcfinance.am, воспользоваться калькулятором в разделе «Ипотечные кредиты» и увидеть все необходимые расходы по кредиту в разных банках и кредитных организациях, фактическую ставку по кредиту, график погашений и общую сумму, которую вы в результате заплатите банку.  В нашем примере берём у банка 14 млн. драмов, а возвращаем 26-27 млн. драмов, но за 10 лет, выплачивая ежемесячно около 220 тыс. драмов. Напомним, что процентная ставка будет определяться вас в индивидуальном порядке, но общее представление о том, какие условия предлагают разные банки и к каким дополнительным расходам нужно быть готовым, у вас будет. А это значит, что вы сможете выбрать самый подходящий для себя вариант.

Ещё несколько советов

  • Ежемесячные платежи по кредиту должны составлять 30-50% вашего дохода. Лучше 30%, чем 50%. Ипотечный кредит – кредит долгосрочный и многое может измениться. Немного скепсиса в оценке будущих доходов не помешает.
  • Чем больше срок кредита, тем больше общая переплата по кредиту (хотя ежемесячные платежи будут меньше). Не старайтесь максимально растягивать кредит по срокам, если в этом нет серьёзной необходимости.
  • Заранее выясните, на каких условиях можно погасить кредит досрочно. Обычно банки и кредитные организации устанавливают штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита.
  • Если вам не хватает денег на квартиру мечты, купите жильё поменьше. Потом, если позволят доходы, можно будет улучшить условия.
  • Не покупайте квартиру в морально устаревших домах. Пока вы выплатите кредит, ваша квартира только потеряет в цене. И условия кредитования при покупке такой квартиры будут менее привлекательными. Опять же лучше брать меньшую по площади квартиру, но в новом доме.
  • Не задерживайте платежи, чтобы не пришлось выплачивать штрафы. Сумма, равная 2-3 ежемесячным платежам по кредиту, всегда должна быть в запасе.